Analyse de l’économie turque

De plus en plus d’investisseurs optent pour une propriété en Turquie. La Turquie est un pays avec un bon pronostic et une forte valeur ajoutée. La Turquie est depuis quelques années un pays prisé des investisseurs immobiliers. La proximité de l’Europe fait son choix sur ce beau pays qui tombe de plus en plus d’acheteurs potentiels. Les prix de l’immobilier et des terrains bon marché le font également. Leurs salaires très élevés permettent aux constructeurs d’acheter leur propre maison à un prix abordable. La Turquie est un très grand pays. Par conséquent, l’espace ne manque pas et les prix de l’immobilier restent donc extrêmement bas. La propriété en Turquie est également un investissement sûr et promet une très forte croissance. Qui n’achètera pas une propriété qui obtient une preuve de propriété sécurisée et est enregistrée comme propriétaire dans le registre foncier? La propriété peut être héritée des étrangers sans problèmes. Il existe des lois très claires à cet égard. Seulement, les acheteurs potentiels ne devraient pas attendre avec une décision trop longtemps. Si la Turquie a déjà été membre de l’Union européenne, les prix de l’immobilier y iront probablement très rapidement au sommet.

Mots clés: Turquie, Développement, Investissements, Immobilier, Environnement

LISTE DES FIGURES

Chiffre noNom de la figureNo. de page
Figure 1Carte de la Turquie3
Figure 2Développement du PIB turc6
figure 3Développement du PIB de la Turquiedix
Figure 4Le barrage d’Atatürk12
Figure 5Développement du taux préférentiel en Turquie14
Figure 6Développement du dollar américain et de l’euro pour le TL15
Figure 7Changements de prix de la maison16
Figure 8Prix ​​de la maison – Ratios de location18
Figure 9Les quartiers les plus précieux d’Istanbul 201219
Figure 10Ratios de loyer des bureaux à Istanbul21

INTRODUCTION

En cette période de crise et d’incertitude mondiales, consécutive à la baisse des taux d’intérêt par les banques centrales et qui ne restent que des opportunités très limitées de rendement pour les épargnants, il est important d’envisager des investissements alternatifs pour obtenir des rendements attractifs.

Compte tenu de ces considérations, l’investissement dans l’immobilier s’accompagne de plus en plus d’un investissement plus risqué dans des actions ou des fonds d’actions. Enfin, ils ont la réputation d’être des investissements précieux et résistants à l’inflation. Étant donné que le marché immobilier bosniaque n’énonce pas de rendement élevé ni de plus-value du capital sur de nombreuses années, la vision s’étend à travers les frontières et à l’étranger. Les voisins immédiats et les grands pays industrialisés ne diffèrent guère du marché immobilier bosniaque en raison de leur marché immobilier déjà mature du point de vue du rendement, il est axé sur la vision axée sur la rentabilité des investisseurs plus risqués vis-à-vis des représentants des marchés émergents. Ces marchés émergents proviennent d’Europe, notamment de Bulgarie, de Roumanie, de Russie et de Turquie.

Dans ce cas précis, la Turquie offre non seulement en tant que destination de vacances des raisons très intéressantes pour un investissement à long terme sur le marché immobilier local. Les analystes ont déjà indiqué que la Turquie était l’Inde de l’Europe et l’avaient signalé à un pays émergent. Pour un pays avec une population jeune et croissante de plus de 70 millions d’habitants dans les villes, la croissance de l’immigration est constante et de plus en plus de ménages émergent, et dont l’économie est continuellement stable et offre de multiples opportunités. Le potentiel réel de ce marché et les endroits où les risques ont peut-être même été dissimulés doivent être clarifiés dans ce travail.

1. GEOGRAPHIE ET ​​INFRASTRUCTURE DE LA TURQUIE

Plusieurs investissements dans un pays étranger doivent être précédés de plusieurs considérations et analyses. Ainsi, la transparence est créée, les asymétries d’information sont réduites et le risque de mauvaises décisions est minimisé par ignorance. Surtout avec des investissements dans l’immobilier et l’immobilier, l’investisseur se lie au pays et ne peut pas être transféré plus tard vers un autre emplacement de la propriété.

Par conséquent, dans presque tous les autres investissements, la localisation joue un rôle plus important que dans les investissements immobiliers. Avant de prendre une décision, il convient d’intégrer et d’analyser l’emplacement géographique ainsi que les caractéristiques infrastructurelles du pays.

1.1. Localisation géographique

Avec une grande superficie, la Turquie s’étend sur deux continents. Alors que seulement 3% des 814 578 km² sont situés sur le continent européen, 97% des terres émergées sont attribuées au continent asiatique. La partie européenne du pays s’appelle la Thrace, tandis que la partie asiatique du pays est connue sous le nom d’Anatolie (Onis, Senses; 2013).

La division géographique du pays réalisée dans sept régions. Parmi ces régions sont:

  • Région de Marmara
  • La région de la mer noire
  • la région méditerranéenne
  • Région égéenne
  • Anatolie centrale
  • Anatolie orientale
  • Anatolie du sud-est

Située en Anatolie centrale, Ankara est la capitale de la Turquie, mais l’artère principale du pays se trouve au nord-ouest d’Istanbul. C’est la ville la plus peuplée, mais aussi le centre économique et culturel du pays, et elle dirige ensemble la partie européenne et asiatique du pont du Bosphore. Au total, la Turquie est divisée en 81 provinces, chacune avec un gouverneur nommé à Ankara.

La longueur totale des frontières de la Turquie est d’environ 9650 km, dont environ 7200 km sont délimités par la mer. Au nord de la Turquie se trouve la mer Noire, au sud de la Méditerranée et la mer Égée à l’ouest. En outre, la Turquie partage avec huit États voisins les frontières de son pays, qui mesurent environ 2650 km. Alors que la Géorgie, l’Arménie et l’Azerbaïdjan bordent la Turquie au nord-est, l’Iran à l’est, l’Irak et la Syrie au sud, la Grèce et la Bulgarie se situent au nord-ouest.

Figure 1: Carte de la Turquie, Source: Lonely Planet; 2014

1.2. Infrastructure

L’infrastructure d’un marché immobilier est un facteur crucial pour évaluer son attractivité en tant qu’investissement. Surtout avec les investissements immobiliers, les normes d’approvisionnement et d’élimination du lieu et de ses liaisons de transport et la qualité de la route dans le cadre de l’infrastructure technique sont importantes. Mais aussi, l’infrastructure sociale de la ville joue un rôle important avant l’achat d’une propriété par des institutions publiques telles que des écoles, des médecins, des hôpitaux et des installations de loisirs.

En ce qui concerne la surface totale de la Turquie, on ne voit aucune norme. Des différences régionales dans la qualité des infrastructures sont disponibles. Alors que les normes européennes sont courantes dans l’ouest et le sud du pays, ainsi que dans la capitale Ankara, la population vit toujours dans certaines parties de l’Anatolie orientale avec des restrictions en matière d’approvisionnement en électricité et en eau. De plus, la nature des routes, en particulier celles menant aux villages, est encore loin des exemples occidentaux.

Dans l’analyse du marché immobilier turc ci-après, seules les régions analysées en détail constituent l’objectif principal de l’investisseur et sont déjà dominées par les normes européennes. Les investisseurs préfèrent les régions d’Antalya et des environs et de la mer Égée. Mais la ville d’Istanbul est un acteur majeur en Turquie pour attirer des capitaux d’investissement au profit de ses projets de construction et de ses propriétés existantes.

En particulier, Istanbul doit investir davantage dans l’infrastructure. Car dans les villes turques a eu lieu au cours des dernières décennies, la colonisation essentiellement sans plans de développement. À Istanbul, par exemple, les zones bâties ont augmenté de plus de 40% entre 1990 et 2005. Le contraste peut s’expliquer par la croissance rapide de l’expansion des réseaux de transport, d’eau, d’assainissement et d’électricité dans la mesure nécessaire pour assurer à peine. Les gouvernements locaux continuent d’essayer de freiner cette croissance aléatoire et d’établir des structures et un ordre, ainsi qu’un réseau de transport national. Les ressources financières nécessaires constituent toutefois actuellement le principal obstacle à la résolution de ce problème. Par conséquent, un impératif plus fort d’engagement du secteur privé, mais pour le moment peu probable, en tant que premier engagement dans d’autres domaines, tels que la construction de bâtiments concentrés. Cependant, un modèle prend la société de traitement des déchets Remondis (Finkel; 2012). Dans le cadre d’une coentreprise, ils ont investi dans le traitement des eaux usées et offrent leurs services à environ quatre millions d’habitants de différentes municipalités.

2. DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE EN TURQUIE

Le développement économique d’un pays est l’évaluation de l’investissement du pays est cruciale. Cette section traite du développement économique et des perspectives d’avenir de la Turquie, ainsi que des facteurs politiques générateurs de pouls.

2.1. Historique et environnement macroéconomique

La crise financière actuelle, qui a ses origines sur le marché américain des subprimes et qui s’est initialement transformée en une crise financière mondiale pour finalement déclencher une crise économique mondiale majeure, a durement frappé de nombreux pays. De nombreuses économies sont la conséquence de cette crise en période de récession et c’est pourquoi le Fonds monétaire international (FMI), qui n’a enregistré qu’une croissance de l’économie mondiale de 0,5% en 2009.

La Turquie a dû surmonter en 2001 une crise économique dévastatrice provoquée par un différend public au printemps 2001 entre le Premier ministre de l’époque, Bülent Ecevit et le président Ahmet Sezer Nejdet, au sujet de la corruption dans le pays, des marchés et de la perte de confiance des citoyens au gouvernement. Outre la corruption, la mauvaise gestion et en particulier le mauvais fonctionnement du système bancaire ont été les principaux points de critique et ont finalement déclenché la crise. Au cours du conflit entre les deux hommes politiques, les marchés boursiers ont perdu jusqu’à 18% de leur valeur en une journée et plus d’un tiers en quelques jours. Les anciennes monnaies, telles que le dollar américain et la lire turque, devaient être libérées par la banque centrale en raison de la fuite des capitaux des investisseurs et étaient donc soumises aux forces des marchés des changes. En un jour, la lire turque a perdu 27% par rapport au dollar américain et l’inflation a grimpé à plus de 60%. La dette à court terme coûte plus de 5 000%. Les entreprises endettées ont dû partir, à cause des intérêts inabordables sur la dette, pour déposer leur bilan et forcer des centaines de milliers de personnes au chômage. Le résultat est une grave récession avec des valeurs supérieures à 8%. Le FMI s’est emparé de la Turquie dans cette situation avec un crédit d’État sous les armes et épargné d’une faillite éventuelle. Il a également agi à un stade ultérieur en tant que gardien de la politique budgétaire et de réformes importantes. Le résultat est une grave récession avec des valeurs supérieures à 8%. Le FMI s’est emparé de la Turquie dans cette situation avec un crédit d’État sous les armes et épargné d’une faillite éventuelle. Il a également agi à un stade ultérieur en tant que gardien de la politique budgétaire et de réformes importantes. Le résultat est une grave récession avec des valeurs supérieures à 8%. Le FMI s’est emparé de la Turquie dans cette situation avec un crédit d’État sous les armes et épargné d’une faillite éventuelle. Il a également agi à un stade ultérieur en tant que gardien de la politique budgétaire et de réformes importantes.

Alors qu’aujourd’hui le système financier vacille à travers le monde, pour intervenir dans de nombreux pays, l’État et les grandes entreprises doivent tirer le fil de l’arène, le système bancaire turc s’est révélé stable pendant la crise. Étant donné que le système hypothécaire turc ne permet pas les prêts à risque, et que le système bancaire est bien réglementé, les banques turques sont restées largement épargnées par la crise. En Turquie, moins d’un demi pour cent des prêts immobiliers sont en difficulté financière. Les institutions bancaires turques ont été restructurées lors de la crise économique de 2001 et renforcées. Un certain nombre de réformes structurelles clés ont été initiées pour améliorer le système. Par exemple, de nombreuses institutions ont été reprises par l’État, les fusions et acquisitions ont eu lieu et le ratio des fonds propres a été augmenté (la moyenne en 2007 était de 18,8%). Le cœur de métier a été accéléré; Les transactions risquées pouvant être réalisées en raison de la sévère réglementation étaient très limitées. Grâce à ces réformes, les banques turques n’ont pas été directement touchées par la crise actuelle, mais ont entraîné une baisse de l’activité en raison de la diminution du nombre de prêts (Bekmen, Akça, Özden; 2013).

Il convient de noter l’évolution après les réformes, car beaucoup de capitaux étrangers ont afflué, en particulier dans le secteur bancaire, ce qui explique la forte augmentation des investissements directs étrangers ces dernières années en Turquie. En 2007, l’investissement a atteint un niveau record de 21,9 milliards de dollars. Les investisseurs étrangers détiennent plus de 40% du capital total du secteur bancaire.

http://blog.frontierstrategygroup.com/wp-content/uploads/2012/02/GDP-growth-forecasts-Turkey.jpg

Figure 2. Evolution du PIB turc, Source: Martina Bozadzhieva; informations sur les marchés émergents; 2012

Au cours des cinq années précédant la crise économique mondiale, la Turquie a su profiter des conditions idéales utilisées lors de la restructuration et a enregistré un taux de croissance moyen du produit intérieur brut de 6,9%. Elle a également enregistré une forte baisse de l’inflation à un niveau à 10%. L’intégration croissante dans le commerce mondial a joué un rôle majeur dans la stabilité économique, ainsi que dans la mise en œuvre de réformes structurelles, telles que la libéralisation des principaux secteurs industriels et du secteur bancaire. Mais la Turquie a sa composition et ses aléas économiques et politiques. Il est toujours sensible aux chocs externes et internes. Ainsi, les fondamentaux économiques sont encore derrière ceux des pays dits BRIC (Brésil, Russie, Inde et Chine). En outre, la dépendance énorme à l’égard des capitaux étrangers, les pressions inflationnistes se reproduisant et les risques de troubles politiques comme accompagnement constant de la Turquie et un développement positif perturbateur de l’économie se sont produits. Une aggravation de ces conditions conduit facilement à l’absence d’importantes entrées de capitaux étrangers.

Indépendamment de l’évolution de la situation en Turquie, on observe actuellement que les moyens sont assumés par les investisseurs en raison de la crise économique mondiale et qu’ils sont donc supposés être plus risqués, par exemple être échangés en Turquie contre des obligations sécurisées libellées en dollars américains ou en euros. La Turquie a donc souffert ici indirectement de la crise.

2.2. Environnement politique

Les développements politiques en Turquie ont toujours été remplis d’explosifs particuliers: stabilité intérieure mais également dépendance économique. La plupart des environnements politiques constituent davantage un risque pour le développement de la Turquie. La surenchère lutte pour le pouvoir des politiciens turcs, la corruption au lieu des réformes de profit, la question kurde, la disparité entre l’Est et l’Ouest, mais aussi et notamment le rôle de la forme militaire turque, suscitent régulièrement des incertitudes pour les observateurs et les investisseurs extérieurs. Donc, l’armée a déjà pris trois fois avec des interventions militaires une influence sur le gouvernement et une quatrième fois en 1997 par la menace d’un coup d’État, le gouvernement a proposé de se retirer. Pour la démocratie dans le pays et la sécurité des marchés, ce ne sont pas des mesures de soutien.

Le 29 mars, en Turquie, des élections locales ont eu lieu dans l’ensemble du pays. Le résultat est le suivant: la structure du Parti de la justice et du développement (AKP) au pouvoir du Premier ministre Erdogan reste au sommet avec 38,79% des suffrages et malgré une forte défaite opposition. Le Parti du peuple républicain (CHP), parti de l’opposition, n’est parvenu à ces élections qu’à 23,13% des voix et 16,05% des électeurs ont voté pour le Parti du Mouvement nationaliste de droite (MHP). Le Parti populaire démocratique (DTP) représentait 5,67%, tandis que le parti islamiste Felicity (SP) a obtenu 5,16% des voix. Le succès de l’AKP peut être attribué à sa proximité avec les gens. Cependant, il y a des manifestations nationales dès que l’islamisation se fait sentir. Parce que le peuple turc, qui est en effet attaché à des valeurs religieuses, ne tolère pas une islamisation radicale (Richards, Waterbury, Cammett, Diwan; 2013).

Cependant, il convient de noter ici que l’AKP, à l’instar d’autres partis, a également construit son propre «népotisme». L’opposition a accordé une attention particulière pendant la campagne électorale pour que l’électorat soit attentif à de tels événements. Aujourd’hui, la population n’a plus confiance dans le CHP, la campagne a été plutôt infructueuse. Le CHP, fondé par Ataturk, est considéré comme trop «étranger», car leurs efforts ne sont pas conformes aux souhaits des Turcs fidèles. Il est irréligieux et rejette à la fois la privatisation, l’investissement étranger direct et les exigences de l’UE. Juste essayé à un moment donné à la Turquie d’intégrer dans l’économie mondiale et d’attirer des flux de capitaux étrangers, la mise en place de la PCCE n’est pas souhaitable. Le MHP nationaliste est particulièrement populaire dans les provinces où le taux de migration interne kurde est élevé. Les Kurdes, environ 20%, soit 10 à 15 millions de la population totale, choisissent pour la plupart le DTP, mais les religieux parmi eux font confiance à l’AKP. Le DTP radical est présumé sous l’influence du terrorisme. Les nationalistes sont une bonne excuse pour qualifier les Kurdes de séparatistes.

La Turquie occupe désormais une place importante dans la politique mondiale. Grâce à sa position géographique, la Turquie constitue une “intersection” dans différentes régions: le Moyen-Orient, le Caucase, la Russie, les Balkans et l’Europe.

C’est pour cette raison que le ministre turc des Affaires étrangères, Ahmet Davutoglu, a qualifié de “multidimensionnelle” la politique étrangère de la Turquie, les négociations d’adhésion à l’UE et la coopération croissante avec d’autres régions. Plus particulièrement au Moyen-Orient, la Turquie a étendu son influence en assumant, par exemple, le rôle de médiateur dans les négociations de paix entre Israël et la Syrie. Cependant, l’engagement du gouvernement turc dans d’autres régions n’est pas le signe d’un retrait de l’Occident. Après l’adhésion à l’Union européenne, l’un des principaux objectifs de la politique étrangère turque. Cela se voit également dans les efforts du gouvernement pour accélérer le processus de réforme.

En octobre 2005, l’UE a officiellement ouvert les négociations d’adhésion avec la Turquie. L’expertise est par conséquent une conclusion des négociations avec une décision politique finale au plus tôt dans dix ans. Le conflit à Chypre, la lutte contre la corruption, les réformes institutionnelles et la liberté de religion constituent toujours les principales critiques. En outre, l’Allemagne et la France s’opposent catégoriquement en tant que poids lourds de l’UE à l’adhésion de l’UE à la Turquie et préfèrent un partenariat privilégié entre les pays candidats. Depuis le début des négociations, 10 des 35 chapitres de négociation ont déjà été ouverts et en ont déjà achevé un (science et recherche).

Il convient de noter que le marché immobilier turc, dans la perspective de l’adhésion à l’UE, offre beaucoup d’imagination pour réaliser des gains en capital et que le succès progressif des négociations donnera probablement un nouvel élan au secteur. Ainsi, il a été observé que, par exemple, après le début des négociations d’adhésion de la Bulgarie à l’UE en 1999 et peu de temps avant l’annonce de l’adhésion à l’UE, les prix de l’immobilier en Bulgarie ont sensiblement augmenté en 2005. Bien que l’UE ait à condition que pour 2007, les prix ont même progressé sur la spéculation dans les airs. De 2003 à 2004, une hausse de prix de 80% avait été enregistrée l’année suivante, après tout, toujours en moyenne de 36%. Un effet similaire ne peut être exclu sur le marché immobilier turc, même si cela s’est déjà produit ces dernières années,

Share this post

No comments

Add yours